Avec cet article vous apprendrez à calculer l’impôt sur les gains en capital sur les biens d’investissement immobilier. Notre présentatrice est une experte en investissement immobilier qui vous expliquera comment faire pour déterminer les gains en capital à l’aide d’un exemple d’un immeuble à revenus californien.
Transcription de la vidéo
Aujourd’hui, je vais vous expliquer comment calculer les gains en capital pour un immeuble de placement. Avez-vous fait le tour de la question aujourd’hui ? Ok. Eh bien, alors nous allons le parcourir assez rapidement. J’ai appris qu’avec le droit fiscal, il me faut environ 10 fois pour l’apprendre. Voilà ce que j’ai trouvé. Je vais utiliser l’exemple de la Californie parce qu’en Ohio, nous n’avons pas beaucoup de maisons d’un million d’euros
Il n’y a pas beaucoup de maisons d’un million d’euros.
Si vous aviez une propriété que vous avez payée 500 000 euros et que vous l’avez vendue pour un million d’euros, vous pensiez que votre gain serait de 500 000 euros, n’est-ce pas ? Ce n’est pas tout à fait exact. Vous avez ce que l’on appelle la base, et c’est le prix d’achat de la maison. Ce sont les 500 000 euros. Ensuite, votre base est ajustée par deux choses. D’une part, l’investissement que vous avez fait dans la propriété en effectuant des réparations qui seraient des améliorations du capital ou 25 000 euros.
Puis nous savons tous que nous avons une dépréciation lorsque nous sommes dans l’immobilier. Combien d’entre vous comprennent comment fonctionne la dépréciation ? Ok. Alors je vais vous donner un bref exemple de ce qu’est la dépréciation. Le gouvernement dit que les maisons sont un peu comme cette petite télécommande. Si j’ai payé 27 000 euros pour cette télécommande, 1/10 ou 1 % de sa valeur disparaît en 27 ans et demi. Au bout de 27 ans et demi, ce clicker n’aurait plus aucune valeur.
Maintenant, si je la mettais dans la boîte, que je la conservais, que je la gardais propre et que je mettais des piles neuves, la clicker aurait encore de la valeur, n’est-ce pas ? Eh bien, le gouvernement dit que la dépréciation, ou ce 127e que vous enlevez chaque année, est une perte et c’est une dépense contre votre revenu. Bien que votre bien prenne de la valeur, parce que les biens prennent de la valeur si vous en prenez soin, le gouvernement vous permet d’amortir 127e de ce bien chaque année en tant que dépense. Quand vous pensez à un revenu de mille euros par mois, ou 12 000 euros par an, si vous avez une propriété de 100 000 euros, vous allez probablement amortir environ 3 000 euros de dépenses pour votre dépréciation. Ce revenu est compensé.
Lorsque vous vous saisissez de cela, c’est là que l’immobilier devient encore plus attrayant, parce que tous les revenus que vous gagnez ne sont pas réellement imposables
Les biens immobiliers ne sont pas imposables.
Reprenons notre exemple, maintenant que je suis parti sur une tangente. Votre prix d’achat était de 500 000 euros, cette dépréciation dans cet exemple était de 100 000 euros, et nous avons fait 25 000 euros de réparations. La base ajustée est de 425 000 euros. Vous allez payer des impôts sur la différence entre cette base ajustée et ce pour quoi vous le vendez, soit 575 000 euros. N’est-ce pas ?
Voyons combien d’impôts cela représente. La récupération de l’amortissement serait d’environ 25 000 euros, votre impôt de 15 % sur les gains en capital serait de 71 250 euros. Dans le grand État de Californie, votre taxe d’État serait de 9,3 %, ou vous paierez 53 000 euros d’impôts pour un total de 149 000 euros. Si vous vendez la maison, en prenant simplement l’argent liquide, vous payez, sur les 575 000 euros que vous avez mis dans votre poche. Vous en abandonnerez 149 000 euros.
Ce ne serait pas bien de pouvoir garder ça ? Vous allez pouvoir le faire en faisant cet échange 1031 ou en échangeant dans d’autres propriétés. Voici comment cela fonctionne. Vous allez économiser 29% d’impôts en faisant cet échange. Maintenant, c’est un échange sur une propriété locative dans des propriétés locatives, c’est cet exemple.
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